房产买卖、租赁及建筑工程纠纷

一、商品房交易常见法律问题

期房购买法律问题；认购书签订问题；订金返回问题；定金、订金与预付款问题；面积误差处理问题；补充条款签订问题；违约金约定；交付条件、交付标志和交付日期确定问题；规划设计变更的处理 ；开发商违约责任问题；因质量问题的赔偿及如何解除合同问题；逾期交房处理；房产纠纷的赔偿问题；入住与交房问题；房屋期权转让问题；交付应提供的文件； 延期办理产权证应承担的赔偿责任，等等。

二、二手房买卖常见法律问题

中介违规及产生的纠纷；违约纠纷及应承担的民事责任；转按揭办理及出现的纠纷； 二手房出租纠纷；面积换算问题；质量风险和法律风险问题；户口迁移条款的约定；维修基金的结算；瑕疵及重大事项告知义务；水表帐单、电话费的结算；煤气和有线电视的过户；等等。

三、怎样购买二手房？及二手房交易流程

1，要确认产权证上的房主是否与卖房人是同一人。

2，要了解二手房的房屋结构，有无安全隐患几其他需要大修情况。

3，考察物业管理水平及房屋市政配套设施。

4，买卖双方签订房屋买卖合同后产权过户前，买房应主动去政府主管部门做预告登记，以防卖方“一房二卖”。

5，谨慎交纳房款，确保产权顺利过户。买卖双方可约定将房款暂放于律师楼，等过户完成后再将房款转入卖方帐户。

6，聘请律师做购房顾问，防范风险，保证买卖的规范化。

二手房交易流程

1、买方看房;2、买方进行产权调查;3、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任;买方交付立约定金;4、买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》;5、买方交付首期房款或履约定金;6、买卖双方与贷款银行签订转按揭合同;7、卖方提前偿还银行贷款;8、卖方注销房地产抵押登记;9、买方申请公积金、商业贷款;10、买方与贷款银行签订公积金贷款及担保合同、商业贷款及抵押合同11、买卖双方到房地产交易中心申请过户，并取得收件收据;12、买方支付二期房款(视合同约定);13、卖方将房屋交付给买方(具体时间可在合同中约定);14、银行放款(具体时间买卖双方可在合同中约定，由买方通知银行);15、买方领取方地产权证;16、买方支付末期房款(视合同约定)。

四、房屋买卖过程中的“定金”、“预付款”及“订金问题？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第四条规定：

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

关于定金，根据《担保法》的有关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。若当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。 订金不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。

五、二手房买卖的几种典型纠纷

(一)要求返还定金引起的纠纷

按定金的性质，可以分为立约定金、违约定金、履约定金等等，约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定。按照法律的规定，支付定金应当签订定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的，在这种情况下，下家不想购买房屋，定金应当返还。

(二) 逾期交付房屋引起的纠纷

上家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如下家未按时付款，否则要对下家承担违约责任。这时，下家可以要求交付房屋并赔偿损失，损失可以参考同类房屋的租金计算。

(三) 逾期办理过户手续引起的纠纷

上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不办过户手续，这时，下家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。
（四） 逾期支付房款引起的纠纷

下家逾期支付房款时，上家可以要求继续付款之外，还可以要求下家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金，上家还要以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定下家用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，下家仍然要承担逾期付款的违约责任。因为，合同的约定只能认为通过银行贷款来支付房款的方式得到了上家允许，而不能认为下家可因此不需承担逾期付款的责任。

（五）和中介公司引起的纠纷

如上家或下家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又如中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而造成的纠纷。

（六） 要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷

要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。

（七） 因房屋质量引起的纠纷

由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。根据上海高级人民法院的有关规定，如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵如并非上家在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明上家对此是知晓的，上家亦不承担瑕疵担保责任，但下家可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。

（八） 因“阴阳合同”引起的纠纷

“阴阳合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“阳合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“阴合同”，作为交易的真实成交价格。按上海市高级人民法院的规定，在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。
（九） 因户口迁移引起的纠纷

房屋交付后，下家才发现房内有上家的户口或他人的户口，即使合同中约定上家应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理，因为户口管理是一个行政管理性行为。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。但可以约的在规定时间不迁出户口应支付违约金。

六、二手房买卖房产中的户口问题

购买二手房时要求卖方出示户口，并复印留存。通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解 卖方家庭的户籍情况。但这种做法存在两点缺陷，一方面，户口本只能反映卖方家庭成员的 户籍状况，而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能；另一方面，户口本上的信息 可能与实际的户籍状况存在差异。

在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出 所管理的。买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调 取户籍材料的活，买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合的话，则房屋 的户口即可能存在问题。

就户口问题进行协商。约定适当的付款方式和违约责任。如前所述，户籍问题的事后补救是 非常困难的，买方必须在纠纷的预防上下足工夫。在签订合同时，应当把握两点：一是 付款的时间。买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款。 买方应当时刻牢记：花钱买的不仅仅是一处产权无争议的房屋，还应当是一处户籍无争议的 房屋。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的，买方 必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任，就可以免除买方在损害方面 的举证责任，买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。

七、房屋租赁常见法律问题

租赁合同的登记备案；租赁房屋的交付使用及维修；承租人延期交付租金或不交租金处理；租赁合同的变更及终止；承租人优先购买权；承租人改变房屋用途纠纷；租赁房屋的转租问题；出租人与承租人的义务约定；出租人的附随义务；出租人、承租人、物业公司三者之间的权利义务关系；解除租赁合同后装修部分的处理；等等。

房屋租赁几种典型纠纷：

（一）租金支付纠纷。这是房地产租赁中最为常见的纠纷。出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法，(1)租赁双方协商一致，要么房客及时付清租金，要么房东同意延期支付，不涉及租赁合同的其他方面。(2)比前一种情况更进一步，在解决如何支付拖欠租金的同时，租赁双方还就由此产生的违约责任问题，在分清责任的前提下一并解决，并继续履行租赁合同。(3)解除租赁合同。这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础，或由双方协商解除合同，或由一方起诉从而终止租赁关系。

(二)损害赔偿纠纷。房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的，常见的有房屋损坏赔偿、人身或 财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。从司法实践看，目前颇有争议的是租赁关系结束后，房客对房屋所作的装修如何赔偿。对此，法律法规并无明文规定，目前只有上海市高级人民法院内部对此有审判指导意见，一般情况下，凡是房东同意房客装修的，无论什么原因提前解除合同，房东都要向房客赔偿经评估后的装修费的残值部分，以此体现公平原则;但如果合同对此有约定的，按约定处理。

(三)其他方面的纠纷。房地产租赁除前述违约金和损害赔偿纠纷外，还有诸如房地产租赁期间出售的优先权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷以及租赁合同未经登记致使承租人不能对抗第三人的纠纷等。避免房地产租赁纠纷，关键在于把握好租赁关系中的每个环节。大量有关这方面的案例表明，聘请专业律师参与房地产租赁谈判、合同签订，在避免损失方面能起到事半功倍的效果。

八、商铺转租纠纷适用法律问题？

《中华人民共和国合同法》 第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”

《上海市房屋租赁条例》第二十九条“房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。”第三十条“有下列情形之一的房屋不得转租：（一）承租人拖欠租金的；（二）承租人在承租房屋内擅自搭建的；(三)预租的商品房。”第三十一条“房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人转租房屋应当征得出租人书面同意；未征得出租人同意转租房屋的，出租人可以解除租赁合同。”第三十二条“房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。”第三十四条“房屋转租合同约定租期的最后时限，不得超过租赁合同中约定的最后租期期日。”

《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》规定：在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。因原租赁合同解除而产生的纠纷，如果出租人未将次承租人作为被告的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，原则上可以追加次承租人作为无独立请求权的第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多，且各方的利益也不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据情况需要，由当事人另行诉讼。 次承租人要求承租人解除合同并赔偿装修等添附损失的，属于合同当事人之间的纠纷，一般无须追加出租人为案件的第三人。 租赁合同解除后(转租合同也将同时解除)，次承租人因此负有退房义务。次承租人逾期返还房屋的房屋使用费参照数额一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准。我们认为，出租人就上述三个标准之一主张房屋使用费的，应当支持。

九、动拆迁问题常见法律问题

拆迁人、被拆迁人和房屋承租人的认定；房屋使用人和同住人的认定；市场补偿安置；异地产权安置；拆迁非居住房屋的补偿；公房拆迁补偿款承租人和同住人共有及分配问题；房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费处理问题；国有土地上私有房屋的拆迁补偿款分割问题；集体土地上私有房屋的拆迁补偿问题；抵押房屋拆迁抵押权人的权利问题；拆迁面积计算问题；补偿安置协议的签订问题；房屋拆迁评估及异议处理；动迁纠纷处理问题；等等。

律师代理拆迁安置纠纷的具体处理：

1，拆迁人和被拆迁人就补偿安置等问题达不成协议时的处理；

2，拆迁中租赁纠纷的处理；

3，拆迁中产权纠纷的处理；

4，拆迁中房屋买卖问题。

四、其他问题（物业管理；装饰装修）

十：住宅二手房交易税费一览

住宅二手房交易税费一览

税费名称出售方购买方备注合同公证费总房款×0.3%由引发方承担合同印花税对个人销售或购买住房暂免征收印花税————交易手续费2.5元/平方米×建筑面积2.5元/平方米×建筑面积免收个人买卖存量普通住房的住房交易（转让）手续费交易登记费————80元/套免收个人购买普通住房的住房登记费抵押登记费————商业及组合200元/套         纯公积金100元/套————配图费————25元/张————权怔印花税————5元/本————贷款保险费、担保费————贷款额/10000×借款年限相对应的每万元担保费————契税普通住宅(首次购买)————总房款×1%————普通住宅————总房款×1.5%————非普通住宅————总房款×3%————营业税普通住宅2年内差额×5.55%————营业税无抵扣2年上非普通住宅5年内总房款×5.55%————5年上差额×5.55%土地增值税对个人销售住房暂免征收土地增值税---------所得税普通住宅房价×1%或利润×20%————个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,个人不负担个人所得税非普通住宅房价×2%或利润×20%————中介费————总房款×1%总房款×1%或由一方支付2% 普通住房标准：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

十一、建筑工程施工纠纷

目前施工合同纠纷集中在工程款（进度款）支付争议；工期拖延问题；违法分包、转包、工程款结算纠纷（含增加工程量）及合同效力、合同解除及违约责任等方面。
（一）建筑工程工期违约责任的界定

合同法第283条规定，发包人未按照约定的时间和要求提供原材料、设备、场地、资金、技术资料的，承包人可以顺延工程日期，并有权要求赔偿停工、窝工等损失。按前述规定，是否意味着出现前述情形承包人即可以顺延工期。

在使用99版示范合同文本情况下，该文本通用条款中有关签证和索赔期限的约定较为明确和清晰，如13.2条就约定了在有关工期延误的情况发生后，承包人应在14天内，就延误的工期以书面形式向工程师提出报告，工程师在收到报告后14天内予以确认，逾期不确认也不提出修改意见，即视为同意顺延工期。那么，在承包人未按该约定规定的期限提交报告的情况下，如以后发生争议，发包人追究工期延误责任，承包人是否应担责呢？

实践中，法院的裁判方式及结果并不统一。有的法院鉴于施工企业履约管理水平相对低下的实际，从公平角度考虑，即使缺乏工期延误签证，对于因工程量增加等原因确实影响工期的，也予以认定顺延工期。有的法院认为，在承发包双方当事人没有排除、变更通用条款约定或作其他明确约定的条件下，基于尊重当事人意思自治及合同约束力，承包人不能因283条的规定而免责。具体问题应具体分析。

（二）违法分包、转包、专业分包与劳务分包的界定

1、违法分包的情形。（1）分包工程发包人将专业施工工程或者劳务作业分包给不具备相应资质条件的分包工程承包人的；（2）施工总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，分包工程发包人将承包工程中的部分专业工程分包给他人的。

2、转包的情形。（1）承包方将其承包的全部工程转给他人承包的；（2）承包方将其承包的全部工程肢解后以分包名义转给他人承包的；（3）承包方将主体结构工程转给他人承包的；（4）分包单位将其承包的工程再行分包的。

违法分包或转包都属于法律禁止的范围，签订的合同无效。

3、专业工程分包：是指施工总承包企业将其所承包工程中的专业工程发包给具有相应资质的其他建筑业企业完成的活动。专业工程分包除合同有约定外，必须经发包人认可。专业分包工程承包人必须自行完成所承包的工程。基础和主体不得分包。

4、劳务作业分包：是指施工总承包企业或者专业承包企业将其承包工程中的劳务作业发包给劳务分包企业完成的活动。注意：劳务承包人要具备个条件：（1）应为企业组织；（2）应具备相应法定资质。根据《建筑业劳务分包企业资质标准》的规定，劳务企业分为木工、抹灰、砌筑等13个类别，木工、砌筑等作业分包企业资质分为一级、二级，抹灰、石制作等不分等级。

司法解释7条：具有劳务作业法定资质的承包人与总承包人、分包人签订的劳务分包合同，当事人以转包建设工程违反法律规定为由请求确认无效的，不予支持。

5、专业分包与劳务分包合同的区别。（1）合同主体不同；（2）合同标的不同：专业分包合同指向的标的是建设工程中非地基和主体结构的分部分项的工程，计取的是分包工程的工程价款；而劳务分包合同指向的则是工程建设过程中的施工劳务，计取的是劳务报酬或是人工费用；（3）适用依据不同；（4）法律责任不同：专业分包合同的分包方应对分包工程的质量负责，同时对分包合同所涉的工程合同的履行与总包人向发包人共负连带责任；而劳务分包人对劳务所涉的工程是否与总包人向发包人负连带责任法律法规并无相应规定；（5）专业工程的分包须经发包人的同意，劳务分包则无须经过发包人的同意。

（三）逾期不答复视为认可结算文件约定的界定

未经明确约定，按99合同文本的约定不能产生结算报告被默认的法律后果。重庆市高院就此类问题请示最高院，最高院民一庭经研究后以（2005）民一他字第23号的复函予以了答复，该复函认为“适用该司法解释第二十条的前提条件是当事人之间约定了发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，则视为认可该结算文件。承包人提交的结算文件可以作为工程款结算的依据。建设部制定的建设工程施工合同格式文本中的通用条款第33条第3款的规定，不能简单推论出，双方当事人具有发包人收到结算文件一定期限内不予答复，则视为认可承包人提交的结算文件的一致意思表示，承包人提交的竣工决算文件不能作为工程款结算的依据”。

最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第20条规定，“当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持”。 上述发包人的逾期不予答复“视为认可竣工结算文件”的法律后果，只能基于“当事人约定”，而非法律或者司法解释直接规定的责任。

（四）建设工程签证问题

工程签证就是指工程发承包双方在施工过程中，按照合同约定对支付各种费用（施工过程发生的与设计图纸、施工方案、预算项目或工程量不相符，需要调整工程造价的）、顺延工期、赔偿损失所达成的双方意思表示一致的补充协议。互相书面确认的签证即可成为工程结算增减工程造价的凭据。

现场签证可分为：（1）工程经济签证：是指在施工过程中由于场地、环境、业主要求、合同缺陷、违约、设计变更或施工图错误等，造成业主或承包商经济损失方面的签证。经济签证涉及面广，项目繁多复杂，应严格控制签证范围和内容，把握好有关定额、文件规定。（2）工程技术签证：主要是施工组织设计方案、技术措施的临时修改，涉及的价款数额较大。一般应组织论证，重大变化应征得设计人员同意，做到安全、经济、适用。（3）工程工期签证：主要是在实施过程中因主要材料、设备进退场时间及业主等原因造成的延期开工、暂停开工、工期延误的签证。招标文件中一般约定了工期罚则，在工期提前奖、工期延误罚款的计算时，工期签证发挥着重要作用。（4）工程隐蔽签证：是指施工过程中对以后工程结算影响较大，资料缺失将无法补救、难以结算的签证。主要有基坑验槽记录、软地基处理、钢筋隐蔽验收等。

（五）如何决定是否进行司法审价

目前，在诉讼、仲裁中进行司法审价的，不外乎两种原因：（1）各方当事人协商一致进行审价；（2）法庭、仲裁庭依照职权委托审价。 
    1、当事人协商一致进行审价。对于在案件审理过程中，当事人协商一致进行审价的。一般是由于：（1）争议之工程系未完工工程，故当事人未就工程造价进行决算；（2）争议之工程虽已完工，但由于设计变更、缺陷整改等原因，当事人对于如何确定工程造价意见不统一。 在这种情况下，只要法庭或仲裁庭认为有必要，都可以委托审价。而且这种审价，其结论是有约束力， 
    2、法庭、仲裁庭依照职权委托审价 
    在案件审理中由法庭或仲裁庭依照职权委托审价，一般是这两种情况：（1）当事人虽已确认决算报告，但一方当事人以种种理由要求进行司法审价，而另一方当事人不同意进行审价而要求按决算确定工程造价。这时，如果法庭或仲裁庭认为确有必要进行审价的，可以进行审价；（2）虽然当事人都同意进行司法审价，但却不能就审价部门的选定以及审价内容和范围的确定达成一致意见。这时，如果法庭或仲裁庭认为不进行审价无法查明案件事实的，可以进行审价。 
    3、如何确定司法审价的内容和范围？ 
司法审价的内容主要包括工程造价的全部、工程造价的部分（如机电安装工程、某一部分的人工费或材料费、某一次或某几次设计变更的造价等等）、逾期竣工或窝工损失等。司法审价的范围（也就审价项目）包括工程的全部（如某某广场建筑工程项目）、工程的部分（如某某建筑工程，但不包括分包部分）、额外部分（如建筑工程施工合同中未规定但事后实际施工的绿化项目等）。

（六）建设工程价款结算方法

建设工程价款结算方法如下： 
第一条 为了规范建设工程价款结算工作，促进缩短建设工期，合理、及时地供应建设资金，加速资金周转，根据国家有关结算的规定和建设工程管理的规定，制定本办法。 
第二条 凡在建设银行开户的建设单位、建筑安装企业、城市建设综合开发公司、工程承包公司和其他单位，需要进行工程价款结算的，均按本办法的规定办理。 
其他银行办理建设工程价款结算，也应按本办法规定办理。 
第三条 建设工程发包单位和承包单位应按照《建筑安装工程承包合同条例》的规定，根据批准的计划、设计文件和概(预)算或招标投标的中标标书内容签订工程承包合同，订明工程项目名称、工程造价、工程开工、竣工日期以及材料供应方式和工程价款结算等事项，明确双方权利、义务。 
发包单位应将工程承包合同副本送开户建设银行，作为结算工程价款的依据。承发包双方没有签订工程承包合同的，建设银行不予办理工程价款结算。 
第四条 结算双方的开户建设银行应当根据批准的计划、概算等审查工程承包合同和施工图预算。对不符合国家有关规定的内容，应向承包双方提出修改意见，并督促承包双方修改，监督双方履行工程承包合同，执行结算纪律。 
第五条 建设工程价款结算可以根据不同情况采取多种方式： 
1.按月结算。即实行旬末或月中预支，月终结算，竣工后清算的办法。跨年度施工的工程，在年终进行工程盘点，办理年度结算。 
2.竣工后一次结算。建设项目或单项工程全部建筑安装工程建设期在12个月以内，或者工程承包合同价值在100万元以下的，可以实行工程价款每月月中预支，竣工后一次结算。 
3.分段结算。即当年开工，当年不能竣工的单项工程或单位工程按照工程形象进度，划分不同阶段进行结算。分段的划分标准，由各部门或省、自治区、直辖市、计划单列市规定，分段结算可以按月预支工程款。 
4.结算双方约定并经开户建设银行同意的其他结算方式。实行竣工后一次结算和分段结算的工程，当年结算的工程款应与年度完成工作量一致，年终不另清算。 
第六条 承包单位办理工程价款结算时，应填制统一规定的“工程价款结算帐单”(附式一)，经发包单位审查签证后，通过开户建设银行办理结算。发包单位审查签证期一般不超过5天。 
第七条 建设工程价款可以使用期票结算。发包单位按发包工程投资总额将资金一次或分次存入开户建设银行，在存款总额内开出一定期限的商业汇票，经其开户行承兑后，交承包单位，承包单位到期持票到开户建设银行申请付款。 
第八条 承包单位对所承包的工程，应根据施工图、施工组织设计和现行定额、费用标准、价格等编制施工图预算，经发包单位同意，送开户建设银行审定后，作为结算工程价款的依据。对于编有施工图修正概算或中标价格的，经工程承发包双方和开户建设银行同意，可据以结算工程价款，不再编制施工图预算。开工后没有编出施工图预算的，可以暂按批准的设计概算办理工程款结算，开户建设银行应要求承包单位限期编送。 
第九条 承包单位将承包的工程分包给其他分包单位的，其工程款由总包单位统一向发包单位办理结算。 
第十条 建设工程承发包双方发生的材料往来，可以按以下方式结算： 
1.由承包单位自行采购建筑材料的，发包单位可以在双方签订工程承包合同后按年度工作量的一定比例向承包单位预付备料资金。并应在1个月内付清。备料款的预付额度，建筑工程一般不得超过当年建筑(包括水、电、暖、卫等)工程工作量的30%，大量采用预制构件以及工期在6个月以内的工程，可以适当增加;安装工程一般不得超过当年安装工作量的10%，安装材料用量较大的工程，可以适当增加。 
预付的备料款，从竣工前未完工程所需材料价值相当于预付备料款额度时起，在工程价款结算时，按材料所占的比重陆续低扣。 
2.按工程承包合同规定由承包方包工包料的，发包方将主管部门分配的材料指标划交承包单位，由承包方购货付款，并收取备料款。 
3.按工程承包合同规定由发包单位供应材料的，其材料可按材料预算价格转给承包单位。材料价款在结算工程款时陆续抵扣。这部分材料，承包单位不应收取备料款。 
第十一条 凡是没有签订工程承包合同和不具备施工条件的工程，发包单位不得预付备料款，不准以备料款为名转移资金。承包单位收取备料款后两个月仍不开工或发包单位无故不按合同规定付给备料款的，开户建设银行可以根据双方工程承包合同的约定分别从有关帐户中收回或付出 
备料款。 第十二条 承包单位预支工程款时，应根据工程进度填列“工程价款预支帐单”(附式二)送发包单位和建设银行办理付款手续，预支的款项，应在月终和竣工结算时抵充应收的工程款。 
第十三条 实行预付款结算，每月终了，建筑安装企业应根据当月实际完成的工程量以及施工图预算所列工程单价和取费标准，计算已完工程价值;编制“工程价款结算帐单”和“已完工程月报表”(附式三)，送建设单位和建设银行办理结算。 
第十四条 施工期间，不论工期长短，其结算价款一般不得超 过承包工程合同价值的95%，结算双方可以在5%的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明，尾款应专户存入建设银行俟工程竣工验收后清算。 
承包方已向发包方出具履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。 
第十五条 承包单位收取备料款和工程款时，可以按规定采用汇兑、委托收款、汇票、本票、支票等各种结算手段。 
第十六条 工程承包双方必须遵守结算纪律，不准虚报冒领，不准相互拖欠。对无故拖欠工程款的单位，建设银行应督促拖欠单位及时清偿。对于承包单位冒领、多领的工程款，按多领款额每日万分之五处以罚款;发包单位违约拖延结算期的，按延付款额每日万分之五处以罚款，罚款的决定由建设银行作出报财政部门备案。罚款的财务处理按1982年5月15日财政部发出的《关于企业、事业单位和行政单位罚款支出财务处理规定的通知》和1982年10月14日财政部发出的《关于企业、事业单位和行政单位罚款收入和支出财务处理规定的补充通知》执行。 
第十七条 工程承发包双方应严格履行工程承包合同。工程价款结算中的经济纠纷，应协商解决。协商不成，可向双方主管部门或国家仲裁机关申请裁决或向法院起诉。对产生纠纷的结算款额，在有关方面仲裁或判决以前，建设银行不办理结算手续。 
第十八条 本办法适用于国内各类建设单位和建筑企业之间承包各类建设工程的结算。